A importância de Avaliação Profissional
Avaliação de imóvel é tão importante quanto um projeto arquitetônico.
Construir um imóvel, comprar um imóvel, muitas vezes é a realização de uma vida.
Avaliar mal é vender mal, atrasar a venda ou mesmo não vender!
Arquitetos e Engenheiros por muitos anos foram os profissionais autorizados a avaliar imóveis de forma técnica. Os corretores imobiliários passaram a ter a competência legal para avaliar imóveis com a Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão. O artigo 3º dessa lei determina que o corretor de imóveis pode opinar sobre a comercialização imobiliária, incluindo a realização de avaliações de mercado.
Resolução COFECI 1.066/2007 – Regulamentou a atuação dos corretores no âmbito da avaliação imobiliária, criando o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e estabelecendo diretrizes para a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
Ou seja, corretores para avaliar um imóvel devem ter o registro no CNAI.
A título de informação, este artigo visa demonstrar quais fundamentos mínimos um corretor imobiliário deve utilizar em suas avaliações.
Há 4 tipos de avaliação imobiliária:
1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
🔹 O que é?
Esse método estabelece o valor do imóvel com base em comparações diretas com imóveis similares que foram recentemente negociados ou estão sendo ofertados no mercado.
🔹 Quando usar?
- Avaliação de apartamentos, casas e terrenos urbanos.
- Quando há uma amostragem confiável e representativa de imóveis similares disponíveis.
- Para determinar valores de venda ou locação.
🔹 Vantagens
✅ Rápido e simples de aplicar.
✅ Reflete as condições reais do mercado.
✅ Alto nível de precisão quando há dados suficientes.
🔹 Desvantagens
❌ Difícil de aplicar em cidades pequenas ou em mercados com baixa liquidez.
❌ Requer rigor na análise da amostra para evitar distorções.
2. Método Evolutivo (ou Somatório)
🔹 O que é?
Consiste na avaliação separada do terreno e das benfeitorias (construções), somando seus valores para obter o preço final do imóvel.
🔹 Quando usar?
- Em imóveis com características únicas, onde a comparação direta é difícil.
- Avaliação de casas de alto padrão, imóveis rurais e prédios comerciais.
🔹 Vantagens
✅ Considera as especificidades do imóvel.
✅ Pode ser usado mesmo quando há poucos imóveis similares no mercado.
🔹 Desvantagens
❌ Depende de tabelas de custos de construção que podem não refletir a realidade da região.
❌ Necessita de ajustes para depreciação e valorização das benfeitorias.
3. Método Involutivo
🔹 O que é?
Determina o valor de um terreno ou gleba com base no potencial de aproveitamento imobiliário, simulando um empreendimento hipotético e descontando os custos de desenvolvimento.
🔹 Quando usar?
- Para avaliar terrenos e glebas urbanizáveis.
- Em áreas com forte demanda imobiliária, onde o valor do imóvel depende do potencial construtivo permitido pelo plano diretor.
🔹 Vantagens
✅ Adequado para imóveis com grande potencial de valorização.
✅ Baseia-se em projeções de retorno financeiro realistas.
🔹 Desvantagens
❌ Exige estudos detalhados de viabilidade e custos.
❌ Depende das condições econômicas e do mercado da construção civil.
4. Método da Capitalização da Renda
🔹 O que é?
Utiliza a capacidade de geração de receita do imóvel para definir seu valor, considerando a renda líquida anual gerada e aplicando uma taxa de capitalização compatível com o mercado.
🔹 Quando usar?
- Para avaliação de imóveis comerciais e de aluguel, como shopping centers, galpões e escritórios.
- Quando o imóvel é comprado para gerar renda, como em investimentos imobiliários.
🔹 Vantagens
✅ Baseado na rentabilidade real do imóvel.
✅ Ideal para investidores que buscam retorno financeiro.
🔹 Desvantagens
❌ Depende de uma taxa de capitalização precisa para não distorcer o valor final.
❌ Pode não ser ideal para imóveis com alta valorização especulativa.
Conclusão
A escolha do método de avaliação ideal depende da finalidade do laudo, da disponibilidade de dados de mercado e das características do imóvel. Em muitos casos, uma combinação de métodos pode ser utilizada para aumentar a precisão dos resultados.
Seja para compra, venda, aluguel, financiamento ou partilha de bens, a avaliação imobiliária é essencial para garantir que as decisões sejam tomadas com base em valores justos e embasados tecnicamente.
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) 🏡📑
📌 Introdução
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento essencial na determinação do valor de mercado de um imóvel, elaborado por um profissional habilitado. Sua função é embasar, de forma técnica e criteriosa, a precificação do bem avaliado, seja para fins judiciais, transações imobiliárias, divisões patrimoniais ou outros propósitos. A regulamentação do PTAM está definida na Resolução COFECI 1.066/2007, que estabelece os requisitos mínimos a serem seguidos para garantir a fidedignidade do laudo.
1️⃣ Requisitos Mínimos do PTAM
A elaboração do PTAM deve obedecer a requisitos normativos que garantem sua validade e precisão. Esses requisitos incluem:
1.1 📌 Indicação do Solicitante
O documento deve identificar e qualificar a pessoa física ou jurídica que solicitou a avaliação do imóvel, garantindo transparência e rastreabilidade do parecer.
1.2 🎯 Finalidade do PTAM
O objetivo do documento deve ser claramente especificado, podendo incluir:
⚖️ Fins judiciais (desapropriação, inventário, partilhas, disputas contratuais etc.);
🏢 Avaliação patrimonial para balanços empresariais;
💰 Determinação do valor de mercado para venda ou locação;
🏦 Processos de financiamento e garantia bancária;
📄 Outras necessidades específicas do solicitante.
1.3 🏠 Identificação do Imóvel
A identificação do imóvel deve incluir:
📜 Descrição conforme consta na matrícula do cartório de registro de imóveis;
⚠️ Informações sobre propriedade, penhoras, hipotecas, alienações ou qualquer restrição legal;
📑 Nos casos de imóveis sem matrícula, devem ser anexados documentos que comprovem a origem e situação do bem, como contratos de posse ou de compra e venda.
1.4 🏗️ Descrição do Imóvel
O parecer deve trazer uma descrição minuciosa do imóvel, considerando:
📏 Dimensões reais do terreno e das construções;
🏢 Características arquitetônicas e padrão construtivo;
🔧 Estado de conservação e idade aparente;
📍 Fração ideal em condomínios;
🛣️ Infraestrutura urbana e acessibilidades próximas.
1.5 📊 Metodologia Avaliatória
A metodologia utilizada na avaliação deve ser descrita e justificada. Os principais métodos aceitos incluem:
📈 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: baseado na análise de imóveis semelhantes recentemente transacionados;
🏗️ Método Evolutivo: considera o valor do terreno e o custo de reprodução das benfeitorias, deduzindo a depreciação;
📉 Método Involutivo: aplicado para terrenos com potencial de aproveitamento, considerando o retorno financeiro do empreendimento potencial;
💵 Método da Capitalização da Renda: utilizado para imóveis comerciais, baseando-se na rentabilidade do ativo.
1.6 🔎 Vistoria do Imóvel
A vistoria deve ser detalhada e incluir:
🏗️ Aspectos físicos, ambientais e urbanísticos;
⚡ Infraestrutura disponível, como redes de saneamento, energia e transportes;
📑 Caracterização da construção, incluindo materiais utilizados e padrão arquitetônico;
📅 Data e turno da vistoria, com identificação dos responsáveis presentes.
1.7 📐 Determinação das Áreas do Imóvel
O laudo deve apresentar as medidas das seguintes áreas:
📍 Área do Terreno: tamanho total da propriedade;
🏡 Área Privativa: espaço de uso exclusivo do proprietário;
🏢 Área Comum: em caso de condomínios, inclui áreas compartilhadas;
📊 Área Total: soma da área privativa e comum.
1.8 🚗 Garagens
Caso o imóvel possua vagas de garagem, deve-se especificar:
🔖 Se está vinculada ou é escriturada separadamente;
🔄 Se é de uso rotativo ou fixa por convenção;
⚖️ Se há regras específicas de uso.
1.9 📸 Levantamento Fotográfico
Deve-se anexar fotografias que ilustrem as condições do imóvel, sendo obrigatória a inclusão de fotos em avaliações judiciais.
1.10 🔬 Pesquisa de Mercado
A pesquisa de mercado embasa a avaliação e deve considerar dados de transações reais de imóveis similares. Para garantir a precisão, devem ser aplicadas técnicas de homogeneização dos dados.
1.11 📊 Conclusão e Apresentação do Valor Final
A conclusão deve indicar:
💰 Valor médio estimado;
📉 Limite inferior e superior, conforme margem de segurança estatística;
🏠 Recomendação sobre condições de comercialização.
1.12 📝 Encerramento e Assinatura
O PTAM deve ser datado, assinado e conter a identificação do profissional responsável, incluindo:
✍️ Nome e número do CRECI;
📌 Registro no CNAI;
🔖 Selo certificador emitido pelo COFECI.
📢 Conclusão
O PTAM é um documento essencial para garantir transparência, segurança jurídica e valorização justa dos imóveis no mercado. Sua elaboração deve seguir padrões normativos e metodológicos rigorosos, permitindo que compradores, vendedores e demais interessados tomem decisões embasadas na realidade mercadológica. Profissionais qualificados desempenham um papel crucial na confiabilidade desses relatórios, assegurando que o mercado imobiliário opere com ética e transparência.
📌 Dica: Sempre consulte um avaliador imobiliário certificado para garantir um laudo técnico de qualidade!
Dicas de Avaliação
Critérios de Avaliação e Correção de Testada e Profundidade de Terrenos 🏡📏
A avaliação imobiliária de terrenos exige critérios bem definidos para determinar seu valor de mercado de forma justa e precisa. Entre os principais fatores analisados estão a testada e a profundidade, que influenciam diretamente no potencial de uso, valorização e liquidez do imóvel. Vamos entender como esses elementos impactam a precificação e como os ajustes são aplicados.
📌 O Que é Testada e Profundidade?
🔹 Testada: É a medida linear da frente do terreno, ou seja, a extensão que confronta diretamente com a via pública. Terrenos com testadas maiores podem ter maior valorização devido à melhor acessibilidade e visibilidade.
🔹 Profundidade: Representa a distância entre a testada e os fundos do terreno. Uma profundidade desproporcional pode afetar a funcionalidade e o aproveitamento do espaço.
🏡 Exemplo Prático
Se um terreno possui 10 metros de testada e 30 metros de profundidade, sua área total será de 300m². No entanto, um terreno com 5 metros de testada e 60 metros de profundidade, mesmo tendo a mesma metragem total, pode ser menos funcional e, consequentemente, menos valorizado.
📊 Critérios para Correção da Testada
A testada influencia diretamente o valor do terreno, e a correção se faz necessária quando sua medida diverge do padrão da região. O ajuste é feito com base em:
✅ Proporção Testada x Profundidade → Testadas muito estreitas podem prejudicar a funcionalidade do terreno.
✅ Localização e Zoneamento → Em áreas comerciais, testadas maiores tendem a ser mais valorizadas.
✅ Demanda de Mercado → Se há grande procura por terrenos com testadas amplas, os valores podem ser ajustados para cima.
📌 Método de Correção: Utiliza-se uma tabela comparativa onde cada metro adicional ou a menos em relação à testada padrão recebe um coeficiente de ajuste.
📉 Exemplo de Correção de Testada
Se um terreno de 600m² tem 30m de testada, mas a média da região é 15m, pode haver um acréscimo no valor pelo diferencial. Já terrenos abaixo da média podem sofrer depreciação.
📊 Critérios para Correção da Profundidade
A profundidade ideal varia conforme o uso do terreno. Ajustes são aplicados com base em:
✅ Relação com a Testada → Uma profundidade desproporcional pode comprometer a funcionalidade do terreno.
✅ Utilização Prevista → Terrenos comerciais podem precisar de mais profundidade para estacionamento ou estoques.
✅ Configuração e Forma do Terreno → Profundidades excessivas podem exigir adaptações no projeto construtivo.
📌 Método de Correção: O ajuste é baseado na comparação da profundidade do terreno com o padrão regional, aplicando-se um fator de ajuste caso haja discrepâncias significativas.
📉 Exemplo de Correção de Profundidade
Se um terreno na região possui profundidade média de 40m, mas o terreno avaliado tem 20m, pode haver uma desvalorização proporcional.
📑 Tabelas Utilizadas na Correção de Valores
🔸 Tabela de Correção de Testada → Define coeficientes para testadas maiores ou menores que o padrão.
🔸 Tabela de Correção de Profundidade → Aplica fatores de ajuste conforme a profundidade do terreno.
🔸 Tabela de Valorização por Número de Testadas → Considera terrenos de esquina ou com múltiplas frentes.
📊 Exemplo de Aplicação:
| Testada Padrão | Testada Real | Variação (%) |
|---|---|---|
| 15m | 10m | -10% |
| 15m | 20m | +15% |
| Profundidade Padrão | Profundidade Real | Variação (%) |
| 40m | 20m | -15% |
| 40m | 50m | +5% |
📢 Conclusão:
A correta aplicação dos critérios de testada e profundidade permite uma avaliação justa do terreno, garantindo transparência no mercado imobiliário. Sempre consulte um avaliador credenciado para obter um parecer técnico preciso e confiável. 🏡📏✅
Impacto do Aclive e Declive na Avaliação de Terrenos 🏡📉📈
A topografia de um terreno é um fator determinante para sua valorização e viabilidade construtiva. Terrenos em aclive e declive apresentam desafios específicos que podem influenciar tanto o custo da construção quanto o valor de mercado do imóvel. Neste artigo, exploramos como esses aspectos afetam a avaliação imobiliária.
📌 O Que São Terrenos em Aclive e Declive?
🔹 Aclive: Terrenos que apresentam uma elevação em relação ao nível da rua, ou seja, quando a parte posterior do lote está mais alta do que a testada.
🔹 Declive: Terrenos que descem em relação à rua, ou seja, quando a parte posterior do lote está abaixo do nível da testada.
Ambos os tipos exigem adaptações construtivas e podem impactar diretamente os custos de infraestrutura e o aproveitamento do imóvel.
📊 Como o Aclive e o Declive Impactam o Valor do Terreno?
A inclinação do terreno influencia seu valor de diferentes maneiras:
✅ Acessibilidade e Construção → Terrenos em aclive podem necessitar de rampas ou escadas, enquanto os em declive exigem cortes no solo ou estruturas elevadas.
✅ Custo de Terraplenagem → Áreas inclinadas podem demandar nivelamento, muros de arrimo e drenagem, elevando os custos de preparação do solo.
✅ Aproveitamento do Terreno → Dependendo da inclinação, pode haver limitações na construção, como a necessidade de múltiplos pavimentos ou fundações reforçadas.
✅ Impacto Estético e Vista → Em algumas regiões, terrenos inclinados podem ser mais valorizados por oferecerem vistas panorâmicas privilegiadas.
📌 Exemplo Prático
Se dois terrenos de mesmo tamanho forem comparados, um plano e outro em aclive acentuado, o terreno plano tende a ter maior liquidez no mercado devido à facilidade de construção. No entanto, em locais onde a vista é um diferencial, o aclive pode representar uma vantagem.
📑 Tabelas de Depreciação para Terrenos em Aclive e Declive
Para padronizar a avaliação de terrenos inclinados, são aplicados coeficientes de desvalorização conforme a inclinação:
📈
Vantagens e Desvantagens dos Terrenos em Aclive e Declive
✅ Vantagens:
Possibilidade de construção diferenciada e criativa.
Maior privacidade, especialmente em aclives.
Em regiões valorizadas, a vista panorâmica pode compensar a inclinação.
❌ Desvantagens:
Custos adicionais com terraplenagem e drenagem.
Dificuldades na acessibilidade e deslocamento.
Pode limitar o tipo de edificação viável no terreno.
📢 Conclusão
A topografia do terreno deve ser analisada com cautela na avaliação imobiliária. O aclive e o declive podem representar desafios e oportunidades, dependendo do contexto do mercado e das intenções do comprador. A correta aplicação de fatores de correção garante que o imóvel seja precificado de maneira justa e competitiva. Sempre consulte um especialista para obter uma avaliação detalhada e precisa. 🏡📏✅
📘 Homogeinização de Amostras Imobiliárias
A homogeneização de amostras imobiliárias é um procedimento essencial para garantir que a avaliação de um imóvel seja justa e baseada em dados coerentes do mercado. Esse processo permite eliminar valores muito acima ou abaixo da média, garantindo que apenas os valores representativos sejam utilizados no cálculo do valor de um imóvel. 🏠📊
Este manual apresenta um passo a passo para homogeneizar amostras imobiliárias e um exemplo prático com 16 amostras de mercado.
🛠️ Passo a Passo para Homogeneização de Amostras Imobiliárias
1️⃣ Coleta de Dados
Busque no mercado amostras de imóveis semelhantes ao que deseja avaliar. Os principais critérios para seleção são:
- 📍 Localização
- 🏗️ Tipo do imóvel (comercial, residencial, industrial)
- 📏 Área privativa (m²)
- 🏗️ Padrão construtivo
- 🔧 Estado de conservação
Os dados necessários são:
- 💰 Valor total do imóvel (R$)
- 📏 Área privativa (m²)
2️⃣ Cálculo do Valor por Metro Quadrado (R$/m²)
Para cada amostra, calcule o valor do metro quadrado:
R$/m² = Valor_Total ÷ Área_Imóvel
3️⃣ Determinação da Média Aritmética
Somamos o valor por metro quadrado de todas as amostras e dividimos pelo número total de amostras:
Média_Aritmética = Soma_dos_valores_R$/m² ÷ Número_de_Amostras
4️⃣ Definição do Intervalo de Aceitação (Homogeneização)
Definimos um intervalo de 20% para eliminar valores extremos (outliers). Para isso:
Limite_Superior = Média_Aritmética × 1.20
Limite_Inferior = Média_Aritmética × 0.80
Apenas os valores dentro desse intervalo serão considerados.
5️⃣ Remoção de Valores Discrepantes (Outliers)
Amostras com valores acima ou abaixo do intervalo são excluídas. 🚫
6️⃣ Cálculo da Média Final
Refazemos o cálculo da média apenas com as amostras restantes, agora homogeneizadas.
7️⃣ Cálculo do Valor Final do Imóvel
Multiplicamos a média final do R$/m² pela área do imóvel avaliado:
Valor_Imóvel = Área_Imóvel_Avaliado × Média_Final_R$/m²
📊 Exemplo Prático com 16 Amostras
Cálculo da Média Aritmética
Média = Soma_dos_valores_R$/m² ÷ 16
Intervalo de Aceitação (Homogeneização)
Limite_Superior = Média × 1.20
Limite_Inferior = Média × 0.80
Nenhuma amostra está fora desse intervalo, portanto todas são mantidas. ✅
Cálculo do Valor Final do Imóvel Avaliado
Se quisermos avaliar um imóvel de 350m², aplicamos:
Valor_Imóvel = 350 × Média_Final_R$/m²
